1樓：民商法苑
租期兩個月是有效的，就是說合同已經履行的部分有效。
其餘的部分，如果合同當中約定了違約金，那麼應當是承租人先支付約定的違約金，然後出租房退換其餘十個月的房租。依據是合同法第67條規定的，先履行抗辯權：當事人互負債務，有先後履行順序的，先履行一方未履行之前，後履行一方有權拒絕其履行請求，先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行請求。
而如果違約金條款約定的是「承租方如果違約則其餘房租不退（或者其中三個月房租不退）」那麼直接從約定就可以了。
2樓：普勝達律師事務所
民法典規定，合同終止後，部分合同已經履行的，如果合同本身是有效的，已履行部分有效。如果合同無效的，履行部分仍然無效。
中華人民共和國民法典》
第一百五十五條 【無效、被撤銷的民事法律行為自始無效】無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。
第一百五十六條 【民事法律行為部分無效】民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百五十七條 【民事法律行為無效、被撤銷或確定不發生效力的法律後果】民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
合同終止的原因
1、履行完畢。合同履行完畢就是債務得以清償，清償，是由債務人向債權人履行合同規定的義務。合同履行期間屆滿，如，合夥終期屆至，都可以至使合同終止。
2、免除。即指債權人向債務人做出免去債務責任的意思表示，債務人表示接受，致使合同終止的雙方法律行為。債權人免除債務人部分或者全部債務的，合同的權利義務部分或者全部終止。
3、抵銷。即指二人互負債務，彼此債務在對等數額內相互消償，致使雙方債權同時消滅的法律行為。抵銷可分為單方抵銷、合同抵銷和判決抵銷。
當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經雙方協商一致，也可以抵銷。
4、提存。即指因債權人受領遲延或者債權人不明難為給付，債務人將提存物提交提存機關，從而消滅債務的法律行為。
5、混同。即指債權與債務同歸於一人，即同乙個人既是債權人同時又是債務人，在這種情況下，債的關係歸於消滅。
6、解除。即指合同成立後，由雙方協議，或者由一方當事人作出意思表示停止合同的效力，致使合同終止的法律行為。
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