在建工程抵押可以從哪些方面來進行評估
1樓:吳莉
1、土地權屬。
在建工程的土地權屬有兩種性質,四種情況,即以出讓方式取得的國有土地使用權;以租賃方式取得的土地使用權;以無償劃撥方式取得的國有土地使用權;集體所有制土地使用權。不同的權屬性質和情況,其抵押評估價值內涵和被評估在建工程即將發生的經濟行為是不完全相同的。
2、專案權屬。
對在建房地產專案的抵押貸款評估,要查明委估房地產專案是否屬聯建專案或是否有參建單位,委託單位對委估的在建專案整體或部分是否確實擁有所有權。若委託單位是委估物件的主建單位,另有乙個或兩個參建單位,則參建單位的價值不屬於委託單位所有,其價值不屬於委估房地產的抵押範圍;若委估房地產專案是聯建專案則委託單位對委估物件擁有的權利部分是多少?因此評估人員必須對上述情況進行充分的調查並把握,其中特別是要搞清楚專案公司的組成各方的權利狀況以及各方之間的經濟合同在法律上是否有效等等。
評估人員只能對委託單位對委估房地產專案所實際擁有的權利部分進行抵押價值評估。
3、工程進度。
在估價實務中,各個委估在建專案完成的在建工程量各不相同,有的是剛剛完成了設計地坪以下的基礎工程(包括地下室結構部分);有的是剛剛完成了裙房的結構部分;有的已完成全部的結構封頂等等。大部分的專案,其裝修及裝置安裝工程還沒有進行。對於上述不同的情況,評估時必須準確地把握在建工程專案的實際完成進度,即把握其已完成的實物工程量,對於那些未安裝並固定在建築物主體上的材料和裝置,就不能納入在建房地產專案的評估範圍。
因此在對在建工程進行抵押價值評估時,不能簡單地根據工程的實際投資進度來評估其價值。
4、銷售狀況。
有些委估的房地產在建專案,已領有商品房預售許可證,並已預售了部分樓盤。評估抵押價值時,必須清楚地把握兩個問題,一是預售許可證所允許預售的樓層及其建築面積,即可售部分;二是開發商已實際**了多少建築面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應的土地使用權價值從整個在建房地產專案的評估值中扣除。
因為已售部分樓盤的權利已不屬於委託單位所有,委託人無權將其抵押。
在建工程抵押可以從哪些方面來進行評估呢
2樓:於青
法律分析:1、土地權屬。
2、專案權屬。
3、工程進度。
法律依據:《中華人民共和國民法典》 第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:
一)建築物和其他土地附著輪寬物;
二)建設用地使用權;
三)海域使用權;
四)生產裝置、原材臘罩亮料、半成品、產品;
五)正在建造的建築物、船舶、航空器悶明;
六)交通運輸工具;
七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一併抵押。
抵押在建工程的效力和構成要件
3樓:吳莉
一、抵押在建洞敏工程的效力。
抵押在建工程的效力根據抵押行為的合法性判斷,抵押行為合法的具有法律。
不動產登記暫行條例實施細則》
第六十五條對下列財產進行抵押的,可以申請辦理不動產抵押登記:
一)建設用地使用權;
二)建築物和其他土地附著物;
三)海域使用權;
四)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
五)正在建造的建築物;
六)法律、行政法規未禁止抵押的其他不動產。
二、抵押在建工程的構成要件。
抵押在建工程的構成要件如下:
1.專案的要件:在建工程抵押的目的是抵押人為取得在建工程繼續建築資金的貸款,該貸款的用途是繼續建造工程。
2.主體要件:在建工程抵押的抵押權人是具有貸款經營權的金融機構。而抵押人必須是借款合同的債務人,同時也是在建工程所佔用土地的使用權人。
3.客體要件:在建工程抵押的抵押物必須是債務人合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產。
4.形式要件:在建工程抵押要在法律上有效,不僅當事人之間必須簽訂抵押合同,而且必須依法辦理抵押物登記,否則抵押行為不具有法律效力。
三、辦理了預售跡並可以辦在建工程抵押嗎。
辦理了預售可以辦在建工程抵押。
法律依據:《中華人民共和國民法典》第三百九十五條【抵押財產的範圍】債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:
一)建築物和其他土地附著物;
二)建設用地使用權;
三)海域使用權;
四)生產裝置、原材料、半成品、產品;
五)正在建造的建築物、船舶、航空器;
六)交納州枝通運輸工具;
七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
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